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天津市物业管理条例

发文单位:天津市人大常委会

发文单位:江苏省人大常委会

文  号:天津市人大常委会公告第58号

文  号:江苏省人大常委会公告第17号

发布日期:2002-10-24

发布日期:2000-12-25

执行日期:2002-12-1

执行日期:2001-3-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:2003-12-1

  第一章 总则

  第一章 总则

  第二章 业主、业主会、业主委员会

  第二章 业主自治管理

  第三章 物业管理服务企业

  第三章 物业管理企业

  第四章 前期物业管理

  第四章 物业管理服务与收费

  第五章 物业使用和维护

  第五章 物业的使用和维护

  第六章 物业管理服务

  第六章 法律责任

  第七章 物业管理费

  第七章 附则

  第八章 法律责任

  

  第九章 附则

第一章 总则

  天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议于2002年10月24日通过,现予公布,自2002年12月1日起施行

  第一条 为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的规定,结合本省实际情况,制定本条例。

  天津市人民代表大会常务委员会

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

  2002年10月24日

  新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

  第一章 总则

  配套设施不全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。

  第一条 为了规范物业管理服务的市场行为,保障社会公共利益,维护业主和物业管理服务企业的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。

  配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

  第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

  第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,其具体职责由同级人民政府确定。

  本条例所称物业管理,是指全体业主对物业共同利益的维护和管理,由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定,为业主提供服务,对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

  县级以上地方人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,共同做好有关管理工作。

  第四条 物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

  第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

  第五条 新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业,根据条件推行物业管理。

  物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

  第六条 市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责本条例的组织实施。

第二章 业主自治管理

  区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

  第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

  市人民政府其他有关部门,按照各自职责,负责相关的管理、服务工作。

  业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的,可以推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

  街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

  第六条 业主享有下列权利:

  第二章 业主、业主会、业主委员会

  (一)参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进行表决;

永利皇宫登录网址,  第七条 业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利:

  (二)业主委员会的选举权和被选举权;

  (一)参加业主会会议,发表意见,享有表决权;

  (三)监督业主委员会的工作;

  (二)推选业主代表、选举业主委员会成员,享有被选举权;

  (四)选择物业管理企业;

  (三)监督业主会或者业主代表会(以下统称业主会)和业主委员会的工作;

  (五)与物业管理费用相符的服务;

  (四)提议召开业主会会议;

  (六)监督物业管理企业的管理服务活动;

  (五)接受物业管理服务合同约定的服务;

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  (六)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  业主承担下列义务:

  (七)法律、法规规定的其他权利。

  (一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

  第八条 业主应当履行下列义务:

  (二)遵守业主公约;

  (一)遵守业主公约;

  (三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

  (二)遵守业主会通过的决议和物业管理制度;

  (四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

  (三)配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动;

  (五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;

  (四)按照物业管理服务合同的约定,交纳物业管理服务费;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (五)按照规定缴存维修基金;

  第七条 业主大会行使下列职权:

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

  第九条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

  (二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

  业主会行使下列权力:

  (三)审议业主委员会的工作报告;

  (一)制定、修改业主会章程和业主公约;

  (四)监督业主委员会的工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的活动;

  (五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

  (三)审定物业管理服务合同内容,确定物业管理服务企业;

  (六)决定有关业主共同利益的重大事项。

  (四)审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度;

  第八条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,可以临时召开业主大会,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

  (五)监督物业管理服务企业的管理服务活动;

  业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

  (六)决定维修基金的使用方案,并监督实施;

  召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

  (七)决定涉及业主利益的其他重大事项。

  业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

  第九条 物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当依照本条例规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  业主代表会行使业主会的权力。

  物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

  第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当召开首次业主会会议:

  第十条 业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

  (一)出售建筑面积达百分之五十以上;

  (一)召集和主持业主大会;

  (二)业主入住率达百分之五十以上;

  (二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

  (三)首位业主实际入住达二年以上。

  (三)经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

  第十二条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

  (四)经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;

  进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的,业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集,或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的,在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下,由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

  (五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

  第十三条 首次业主会会议应当讨论决定下列事项:

  (六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

  (一)制定业主会章程;

  (七)执行业主大会的有关决定;

  (二)修订业主公约;

  (八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

  (三)选举业主委员会;

  (九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

  (四)确定物业管理服务企业;

  (十)业主大会赋予的其他职责。

  (五)决定物业管理其他重大事项。

  第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

  第十四条 业主会会议每年至少召开一次,由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

  业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

  根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议,可以随时召开业主会会议。

  业主委员会不得从事经营活动。

  第十五条 业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议,不得与法律、法规、规章相抵触。

  第十二条 首次业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到当地物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

  业主会作出的决议,必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法,由业主会章程规定。

  业主委员会登记的有关事项发生变更的,应当办理变更登记。

  业主代表行使表决权前,应当事先征求其所代表的业主意见,并如实反映业主意见。

  业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的,应当办理注销登记。

  业主会作出的决议,对物业管理区域内的全体业主具有约束力,并应当在物业管理区域内公告。

  第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

  主业会签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。

  业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效,并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

  第十六条 业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生,每届任期三年,可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

  业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

  业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。

  第十七条 业主委员会履行下列职责:

  省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

  (一)召集业主会会议;

第三章 物业管理企业

  (二)执行业主会作出的决议,定期报告有关决议执行的情况,提出物业管理建议;

  第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

  (三)根据业主会的决定,代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同;

  物业管理行政主管部门应当对备案的物业管理企业核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的,不得从事物业管理服务活动。

  (四)监督物业管理服务企业的管理服务活动,支持物业管理服务企业正当的管理活动;

  有关资质管理的具体规定由省人民政府建设行政主管部门制定。

  (五)听取和反映业主、使用人的意见,协调与物业管理服务企业的关系;

  第十六条 物业管理企业享有下列权利:

  (六)履行业主会赋予的职责;

  (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

  (七)完成业主会交办的其他事项。

  (二)收取物业管理服务费用;

  第十八条 业主会自成立之日起十五日内,业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续:

  (三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼;

  (一)业主会章程;

  (四)选聘专业公司承担专项经营业务;

  (二)业主公约;

  (五)拒绝任何形式的摊派;

  (三)业主委员会组成人员的基本情况。

  (六)法律、法规规定的其他权利。

  第十九条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

  物业管理企业承担下列义务:

  业主应当将与使用人的约定,书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

  (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

  本条例所称使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

  (二)履行物业管理合同,提供物业管理服务,维护业主利益;

  第二十条 业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费,具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

  (三)接受业主、业主委员会的监督;

  第三章 物业管理服务企业

  (四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目,接受质询和审计;

  第二十一条 物业管理服务企业应当具有独立的法人资格,并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

  (五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

  第二十二条 物业管理服务企业享有下列权利:

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  (一)依照有关规定和物业管理服务合同,对物业及其环境、秩序进行管理;

第四章 物业管理服务与收费

  (二)依照物业管理服务合同收取物业管理服务费;

  第十七条 新建物业出售前,建设单位应当选聘物业管理企业,承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

  (三)对造成物业共用的部位、设施、设备损失的,代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失;

  新建物业出售时,建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

  (四)法律、法规规定的其他权利。

  物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。

  第二十三条 物业管理服务企业应当履行下列义务:

  第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括:

  (一)履行物业管理服务合同,提供服务;

  (一)当事人和物业的基本情况;

  (二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况;

  (二)双方的权利和义务;

  (三)接受业主、业主会和业主委员会的监督;

  (三)物业管理服务事项和服务质量要求;

  (四)接受物业管理行政主管部门的监督管理;

  (四)物业管理服务费的标准和收取办法;

  (五)法律、法规规定的其他义务。

  (五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

  第二十四条 物业管理服务企业未经业主会同意,不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

  (六)维修基金的管理和使用;

  物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

  (七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

  第二十五条 物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。

  (八)违约责任及解决纠纷的途径;

  政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作,不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动,不得乱摊派。

  (九)双方当事人约定的其他事项。

  第四章 前期物业管理

  第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容:

  第二十六条 前期物业管理是指业主会成立前,开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

  (一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

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